Punta sugli studenti

Ai tempi dell’Imu, della Tasi e della Tari conviene investire in immobili? La rendita catastale richiama più lo spettro delle tasse da pagare o il reddito che se ne potrebbe ricavare?  Quale tipo di investimento immobiliare conviene affrontare?

Ecco alcune considerazioni che posso aiutare un investitore a rispondere a queste domande:

1. I rendimenti da locazione di immobili hanno subito una ripresa, grazie a canoni di locazione che sono, è vero, diminuiti, ma comunque meno di quanto abbiano fatto i prezzi di acquisto delle abitazioni (Istat 2015).
2. Imposizione fiscale mai così favorevole per gli affitti. La prima vera ragione sta nei vantaggi che la cedolare secca permette di ottenere al proprietario: oltre al fatto che con optando per questa imposizione fiscale non si dovrà sommare il proprio reddito da affitto ai restanti redditi personali, si avrà assorbimento dell’imposta di registro e di bollo, dell’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro sulle annualità successive, delle proroghe e delle risoluzioni. Ma il vero punto di forza è dovuto a un’ulteriore riduzione per i contratti agevolati, la cedolare secca comporta una tassazione fissa pari solo al 10% del canone di affitto annuo. Livelli di imposizione fiscale di cui nessuna altra forma di investimento in Italia, oggi, può beneficiare. E se si rivende dopo 5 anni la plusvalenza non è tassata.
3. Costanza dei rendimenti da affitto: il rendimento da affitto non subisce oscillazioni particolarmente ampie, se non in un lunghissimo periodo. Per fare un esempio, l’oscillazione negli ultimi quattro anni è stata inferiore ad 1 punto percentuale.  Con la locazione, che garantisce proventi rateali e costanti nel tempo, si può, inoltre, gestire una specie di “piano di accumulo” finanziario.
4. Scegliere dove comprare non è facile a meno che non si abbiano ben presenti le dinamiche di mercato: l’investitore deve focalizzare la propria attenzione sulle aree dove la domanda di affitto è più vivace – come ad esempio - nelle città universitarie e su immobili con caratteristiche precise.

 Oggi, gli studenti in Italia rappresentano un “popolo”, secondo il Sole 24ore, si parla di:

• 800 mila studenti fuori sede (di cui solo il 6 trova alloggio presso le residenze universitarie)
• 55 mila studenti stranieri che si rivolgono al mercato immobiliare con una “domanda tipo”: preferiscono camere singole (per avere spazio sufficiente e poter studiare) ma in appartamenti condivisi (per poter suddividere le spese). L'alloggio deve distare dall’università non più di 15 minuti a piedi o trovarsi particolarmente vicino alle fermate dei mezzi pubblici.

Dunque, chi è interessato ad acquistare immobili da affittare a studenti universitari deve valutare:

• l'opportunità di comprare unità immobiliari di grandi dimensioni da affittare per stanze, dagli appartamenti grandi possono ricavarsi più stanze ma soprattutto, più ampio è l’immobile inferiore è il prezzo a metro quadro: in proporzione, dunque, la resa è maggiore
• il canone percepibile da una locazione condivisa da studenti è maggiore rispetto al normale canone delle famiglie: il rendimento che si ottiene rispetto al valore immobiliare della casa si colloca tra il 5% e il 6% lordo.

Affittare a studenti conviene, ma è altrettanto “comodo”?

Garantirsi una buona resa dagli affitti per studenti è remunerativo ma molto impegnativo. Assicurarsi una rendita costante, significa:

• Acquistare l’immobile giusto
• Conoscere molto bene il mercato degli studenti
• Selezionare inquilini solvibili
• Fare attenzione alla normativa e alla burocrazia (contratti, agenzia delle entrate, etc.)
• Gestire costantemente i rapporti con più di un inquilino
• Intervenire nel rapporto di convivenza tra gli inquilini
• Gestire le utenze
• Gestire le manutenzioni e i danni
• Farsi carico delle eventuali insolvenze

Oppure si può decidere di affidare il proprio immobile a Phosphoro: con la formula “chiavi in mano” offre ai propri clienti la comodità di essere “solo proprietari” godendo di:

• Rendimenti Certi, al netto della gestione
• Resa minima garantita
• Assistenza nell’acquisto, nella gestione e nella rivendita immobile
• Gestione completa dell’immobile: dall’allestimento all’individuazione del canone di mercato, dalla promozione dell’immobile alla selezione dell’inquilino, dal check in al check out, dagli incassi al recupero crediti, la proprietà non ha alcuna preoccupazione.
• Controllo remoto dell’immobile, dell’occupazione, dei contratti attraverso il gestionale proprietario on line